担任万科总裁两年多时间，祝九胜已经是第三次带队出席万科业绩发布会。没有郁亮在身边，他面对镜头很自然，态度也非常客气。有时答疑后，他会补充道：“我这么回答不知道你满不满意啊。”
8月28日，万科发布半年报，上半年公司实现营业收入1463.5亿元，归属于上市公司股东的净利润 125.1亿元，同比分别增长5.1%和 5.6%；实现合同销售面积2077万平方米，合同销售金额达到 3204.8亿元，同比下降4.0%，降幅较一季度收窄3.7个百分点。
相比密密麻麻的财务报表，一家企业的成绩优劣往往优先反映在股票的走势中。
与年初呈上的2019全年度业绩时的市场反馈不同，上半年万科的财务表现还算不错。截至8月28日收盘，万科A的股价上涨2.3%，总市值达到3203亿元，超过碧桂园和中国恒大，与同在深A市场的格力电器市值不相上下。
有部分投资者认为万科是一支让人爱恨交织的股票，在“物美价廉”与“价格低迷”之间反复定义。不过，万科的管理层不太关注股价高低，万科董事局主席郁亮表示，万科要立志当好“农民”。他总说，无论收成好不好，种地的能力要保持好。
就上半年“耕作”的情况看，万科来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1381.4亿元，与去年同期相比，涨幅仅有3.87%；来自物业服务的营业收入为67亿元，同比增加26.8%，长租公寓、商业地产、物流仓储等其他业务收入15亿元，同比增加44.29%。
尽管如此，但房地产主业的营业收入占比仍居高位，达到94.4%；物业服务占比仅为4.6%。如果再次遭遇类似今年疫情这种突发事件的影响，房地产主业在增速放缓的同时，企业整体业绩将触顶。
万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在回应现金流的创造能力时说：“目前我们披露的收入有一部分在表内，另一部分在表外，公寓业务绝大多数是表外，商业目前还是作为万科联营合营公司在运作，它的收入占到披露收入的2/3。”
对于未来并表后的影响，万科高层并不看重规模，“在我们的能力得到实质性提升之前，还是会控制好发展规模。”韩慧华表示。
史上首次拆分区域
就在业绩会的前一天，万科维持了十年以上的四大区域发生变动，新成立了西北区域事业集团，覆盖兰州、西安、西宁、新疆和银川等城市。
据了解，西北区域事业集团从原来的中西部区域里被拆分出来，区域本部将设在西安，原西安城市总经理郭继勋将担任这个新区域事业集团的首席合伙人，兼任西安公司首席合伙人。至此，万科确立了南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域和西北区域的五大格局。
财报显示，分区域看，房地产主业收入中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为 27.07%、32.08%、11.74%和 29.11%。中西部区域的贡献仅次于最大的上海区域，上半年业务收入达到402亿元。
万科首席运营官王海武表示，考虑拆分中西部区域由来已久，因为西北五省区有接近中国1/3的面积，管理半径上相对较大。“过去两年，我们在中西部区域成立了西北招采中心，还让银川、西宁、乌鲁木齐和兰州成为一个小联盟，形成业务之间的互通互助。”在他看来，西北区域的成立，是对过去探索实践的进一步发展，目的是加强万科在西北地区的实力。
尽管拆分让业内感到意外，但从万科的财报里稍微能看出端倪。上半年，原来的中西部区域在营业收入方面的贡献排名第二，但在销售方面却是倒数第二。房地产开发业务销售最好的是上海区域和北方区域，销售额占比分别达到 41.3%和 22.3%；而中西部区域占比 19.9%，南方区域垫底，仅贡献了15.3%的销售额。
其实万科对中西部区域一直给予很高期望，毕竟2019年该区域的销售面积位列四大区域之首，销售金额也仅次于上海区域，排名第二。今年4月份，原中西部区域首席执行官王海武得到重用，调往集团总部，担任公司的执行副总裁兼首席运营官。而新上任的中西部区域首席执行官李嵬也是销售高手，曾带领杭州万科拿下分公司第一的业绩。
作为管理面积最大的区域，中西部上半年的销售效果不太理想。早在年初，祝九胜曾透露，万科在湖北的布局占到集团 3.1%-3.2%的比例，而武汉、宜昌、鄂州等城市在内的中西部区域，受上半年疫情影响较大。
疫情是意料之外，万科高层的本意，就是要让中西部区域承担起更多的重任。西北区域是郁亮看好的地方，而且从2018年开始，中西部城市也是众多上市房企布局的重点。据了解，万科西北区域成立后，五大区域事业集团的管理半径都控制在高铁3小时、飞机1.5小时左右，基本符合万科对区域覆盖的管理要求。王海武表示，目前没有进一步再拆分其他区域的打算。
2020年万科中期业绩报告 来源：万科官网
上半年办的三件大事
以时间为序，上半年万科备受媒体关注的三大动作是：为养猪业务招募人才、为广信资产包引入战投、计划出资24亿接盘泰禾。桩桩件件都或多或少影响着万科的财务走向。
今年3月，万科正式成立食品事业部，初期布局的三大领域是生猪养殖、蔬菜种植和企业餐饮。随后，万科通过合资控股与环山集团原股东共同成立的5家威海系合伙企业，间接控制着环山集团15%股权。后者主要进行饲料行业和养殖行业的投资。天眼查APP显示，环山集团董事长近日已变更为万科集团合伙人兼食品事业部(BU)首席合伙人谭华杰。
祝九胜表示，环山是万科农业里养猪业务的第一个主体，环山的内部运作、管理规范和整个队伍的素质表现不错，但是万科现在并不处于追求规模的阶段，”谭华杰和他的团队也在不断的提升能力，在现有的规模下，这项业务不会拉低整个集团的投资回报水平的。“
其实在投资和回报的问题上，万科太有经验了。三年前，王石还没退位时，被他当做“谢幕礼物”的广信巨额资产包，由于对应的土地历史遗留问题复杂，涉及大量诉讼案件和债务纠纷，尽管资产包里最有价值的资产为广州市核心区域的16宗可开发土地，一度让业内人士眼馋，但后续的处置却成为万科沉重的包袱。
目前土地清收率仅为46%，且尚未获得批复文件。但截至2020年6月29日，万科为广信资产包累计投入达到 470.4亿元。中金公司研究认为，若万科在5年内取得不少于210.98万平方米权益计容建面的批复文件，则有望实现投资收益约34.79亿元，贡献净利润约26.1亿元。
6月底，该资产包处理的最新进展是：信达资产、绿景集团、文一地产等7家企业发起了一个规模为196亿元、存续期长达7年的信托计划，用来收购广东国际信托投资公司资产包项目公司——广州市万溪企业管理有限公司50%股权。
有万科的投资者表示，出售广信资产包部分权益，下半年可回收现金390亿，产生净利润26亿。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，引入愿意长线等待、有耐心的战略投资者，相当于给项目间接融资，万科在广信资产包的运作上，成功化解了资金的短期压力。
截至6月底，万科一年内到期的有息负债总和是 968.2亿元。不过，万科财务的稳健一直是业内公认的。财报显示，上半年公司净负债率 27%，较去年年末下降6.85个百分点，而且有息负债以中长期负债为主，一年以上有息负债占比超六成。另外，截至6月底万科持有货币资金 1942.9亿元，足够应付短期债务。
韩慧华表示，万科内部坚持“现金为王，手有余粮”，这是管理层相信的致胜之道，“特别是在今年疫情大背景下，给我们最大的启示，还是现金流是企业的生命线。万科不会放大杠杆谋发展。”
在房地产行业，不乏有许多房企利用高杠杆快速崛起，后又因为负债率失控遭遇生存危机，正如万科考虑接盘的泰禾一样。7月底，泰禾宣布与万科下属公司签订股权转让框架协议，在满足交易前提下，转让19.9%股份，转让价格为每股人民币4.9元，对应总对价约为人民币24.3亿元。
万科当时表示，这是向行业伙伴伸出积极援手的投资行为，希望协助泰禾走出困境，逐步恢复其正常经营秩序。但此次股权转让，万科设定了两个先决条件，一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致；二是要对泰禾做尽职调查，确保不存在影响拟议交易的重大问题。
祝九胜认为，刨除资金问题，泰禾在产品、建造和集采领域的能力还是很强的。“我们（入股）的逻辑是，大家在一个行业，都是中城联盟的成员企业，某个成员出现某个方面的问题，但是整体底子还不错，我们还是要一起想办法。难做的时候，还是需要行业本身自立的。”
中城联盟成立于1999年，是由房地产行业内颇具影响力的多家企业联合发起的、全国各主要城市的品牌开发商以平等互利为原则组成的行业策略联盟。万科和泰禾均是联盟的成员企业。
AI财经社了解到，为了顺利谈判，泰禾还找到了一位中国建设银行的高层人士从中协调，而祝九胜曾经在建设银行深圳分行有19年的工作经历。
万科最终能否成为泰禾的第二大股东，目前尚存变数。祝九胜透露，成功与否取决于三个要素，第一要看泰禾本身的求生欲旺盛到什么程度，第二是金融机构对这件事的理解程度，“泰禾确实是过度负债的，但如果大家要求现在还本付息，就会导致资金枯竭。要么集体沉船，要么集体上岸，大家还在达成共识中。”
而第三个重要因素，祝九胜表示要看福建省政府、福建省金融办对下辖的企业碰到这种问题，会以什么姿态来解决。但如果万科顺利成为第二大股东，未来也只是以新的董事会授权指导下的正常运作，“也许董事会邀请来自万科或者社会上，在资金管理、运营管理和投资管理方面的有特长的人（进入董事会）。”
不过他也表示，拟入股泰禾，万科会尽最好的发心、最大的善行把事情处理好，但底线是不影响万科的股东权益。
保守还是万科的代名词吗？
近日，有媒体报道称，在8月20日住房城乡建设部、中央人民银行召开的重点房地产企业座谈会上，恒大总裁夏海钧、万科总裁祝九胜、融创总裁汪孟德、中海总裁张智超、阳光城总裁朱荣斌等房企一把手均有出席，但面对媒体想得到更多会议内容的诉求，祝九胜笑着把问题推开，“我相信你获取的信息和后续的资料可能比我还多。”
那次会议的确重要，事关各家房企的钱袋子，作为万科的管理层，祝九胜不能轻易置评。早前AI财经社在《房企炼金术不灵了》一文中提到，此次会议是监管部门与房企代表讨论资金监测和融资管理规则，目的是控制房企有息债务规模。
“监管机构从规范房地产行业和防范金融风险的角度出台管理规则，我们会认真研究，尽快适应，我们对自己的适应能力是充满信心的。”祝九胜表示，管理规则后续会不断细化，但万科的现金储备足以应对监管带来的行业震荡。
结合万科2020年中期财务数据，按照网传行业融资新规方式统计，万科只有一项指标项超出阈值，所以其有息负债规模年增速不得超过10%。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，由于万科资金流动性充足和约有6215.5亿元的已售未结转金额，后期收入可观，该融资新规对其影响有限。
不过，在利润方面，上半年万科房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%，较2019年同期下降4.2个百分点。对此，韩慧华解释称，2019年是万科毛利率的高点，因为项目大部分都是在2017年、2018年的销售高点结转的。“但近年来，整个市场趋稳，地价和售价比在持续上升，对于整个行业来说，毛利率下降是长期趋势。”一般而言，房企的结算一般滞后于销售2年左右，韩慧华预计，到年底的毛利率还会有小幅回落。
万科的长期主张是“当好农民种好地”。今年1-6月，万科获取新项目55个，权益地价总额约321.3亿元。祝九胜透露，稳健投资是万科的原则，“公司每个季度都在迭代投资策略和原则，目前在手的资源可以保证未来两到三年的发展。”
有时候，稳健的另一层含义就是保守，这也是多年贴在万科身上的标签，但祝九胜说，万科不会追高，但肯定也不会过分地保守。这种说法不只针对企业对外的开疆拓土，还在于内部的合作积极性。
目前，万科的业务体系由南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域、西北区域、物业等六个BG（事业群）和印力商业、物流、长租公寓、海外 、冰雪、梅沙教育、企业服务、食品等八个BU（Business Unit，事业部）组成。
祝九胜认为，不同的BG和BU之间在理论上有很强的协同效应，但协同，有顺人性的一面，也有反人性的一面。“俗话讲‘亲兄弟明算账’，万科的原则是先把自己能力提升上去，再要求跟别人协同。一个大集团里，如果整体效果最好，一定不能以个别BG、BU的优秀表现为出发点，协同既是一种机制，又是一种艺术，就像一个家长会不会当家一样。”
下半年，在外部环境不确定性增强和监管融资风险变高的情况下，这位地产行业的“老大哥”能否在调整好队伍后，更灵活地应对市场？外界始终保持期待。
