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房企扎堆转型!其实不管是养猪还是造车,都没有那么容易

明源地产研究 2020-06-24

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曾被认为是“中国经济发动机”的房地产行业光芒逐渐暗淡了下来,“白银时代”迫使房企不断加强创新与转型力度,以适应经济新常态。
  众所周知,房地产这门生意已经慢慢迈向了存量时代,在寻找增量的道路上,房企们不止在地产上下游摸索,孵化了物业、养老地产、长租公寓等细分领域,还在其他行业疯狂探索,造车、造机器人、养猪就是其标志性动作。
 
  每个风口下都有千万的人喊着转型上车,风过后转型失败的人狠狠地摔在地上,大佬却依旧飘在天上。
 
  争相“养猪”的背后
 
  地产行业光芒暗淡
 
  在普通人的概念中,养猪和卖房子是完全不相干的两样生意。但最近在“带头大哥”万科的撮合之下,这两样生意又来到了同一维度。
 
  5月7日,万科发布招募令寻找“养猪高手”,引起业界广泛讨论,万科养猪这件事也算是石锤了。
 
  其实早在万科之前,碧桂园、恒大早就先后试水养猪行业,碧桂园2018年就曾招聘过“养猪事业部负责人”,后来碧桂园农业控股有限公司正式揭牌。恒大也曾投资3亿援建200个农牧业产业化基地,其中就包括110个养殖基地。此外,万达、中粮、华润、绿城也纷纷在养猪行业有所探索。
 
养猪
 
  为什么这些龙头房企对“二师兄”的事情如此上心呢?答案只有一个,“养猪”已成为一个有利可图的“大风口”。就生猪养殖企业上市公司一季度财报来看,头部企业净利润实现翻倍增长。
 
  4月7日晚间,牧原股份发布一季度业绩预告,公司归属于上市公司股东的净利润为40亿元-45亿元,去年同期亏损5.41亿元,实现扭亏为盈。
 
  4月10日,温氏股份预计一季度盈利18.92亿元-18.97亿元,同比增长510.90%-511.98%,去年同期亏损4.6亿元;新希望预计一季度盈利15亿元-16亿元,同比增125.09%-140.10%。
 
  养“二师兄”不止净利润惊人,利润率也比房地产行业高出一大截。以养猪大户温氏2016年财报数据为例,其净利润率高达19.9%,而同期“行业大哥”万科的净利润率只有8.7%.
 
  曾被认为是“中国经济发动机”的房地产行业光芒逐渐暗淡了下来,“白银时代”迫使房企不断加强创新与转型力度,以适应经济新常态。在这一背景之下,任何“风口”都有机会成为其转型升级的突破口,“养猪”只是众多风口中的一个小小缩影。
 
  转型之路艰难坎坷
 
  风口之下有成有败
 
  谈及小米的成功,“飞猪理论”总是会被无数次提起。“只要站在风口,猪也能飞起来”,雷总的至理名言被无数创业者奉为圭臬,也成为了众多企业转型到陌生领域的理由。
 
  资本、人才、注意力一股脑地涌入同一个新的赛道,随即形成“风口”。对于新“风口”的洞察与把握,相对于中小房企,地产巨头们往往具有更敏锐的目光以及更快速的反应。
 
  2016 年,国务院《"健康中国 2030" 规划纲要》提出,预计到 2030年我国的健康产业规模有望突破16万亿元,万科、万达、泰禾、富力、保利、碧桂园等数十家头部房企发力医疗大健康板块,争抢养老产业市场。
 
  2017 年,捕捉到高层扶持农业的政策风向后,万科、碧桂园、恒大、华润和蓝城等龙头房企又纷纷布局农业,从特色小镇建设、乡村扶贫、田园综合体建设等方面入手大做文章。
 
  2018年,面对人工智能浪潮的迅速崛起,绿地、万科、恒大、保利陆续布局人工智能行业,如万科推出万科智造、绿地入股深兰科技、恒大牵手中科院开展科技合作等。
 
养猪
 
  大佬们在转型道路上越跑越快,其他人也按捺不住自己的内心冲动,搞起了转型。
 
  “风口”之下可能会飞的很高,但风一停,也可能将“猪”摔得粉身碎骨,银亿的失败也给其他中小房企追风转型敲响了警钟。
 
  银亿创始人熊续强以房地产起家,用20余年的时间将企业晋升为宁波本土知名大型房企。而在2015年,银亿收入增速放缓,毛利率也减少了11个百分点,房地产业务盈利能力出现了明显的下滑。
 
  2016年,熊续强开启转型之路,将以房地产为单一主业的银亿股份转型为“房地产+高端制造”双主业的综合性公司,并斥120亿巨资收购了三家行业领先地位的国外汽车零部件制造商。
 
  但好景不长,2018年中国汽车产销量比上年同期分别下降4.2%和2.8%,加之2018年股价暴跌,银亿的市值从原先的400多亿,逐渐蒸发到后来不足80亿。2019年6月,银亿向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重组。
 
  多年前,盛高置地也曾提出“2+X”战略,即在住宅产品之外,还涉足城市综合体和旅游地产方面,最终却在转型过程中资金恶化,随后被绿地收购。
 
  在谈到转型的困难时,就连郁亮也忍不住感叹:“跟着别人跑相对容易,进入无人区很艰难”。万科的焦虑不无道理,探索了那么多的发展渠道,到头来还是发现房地产最好做。
 
  顺势而为最重要
 
  船小并不好调头
 
  著名经济学家宋清辉曾对媒体表示,“我国房地产市场持续下行,部分房企生存非常艰难,转型是生存不下的唯一办法,不转型就可能会‘死亡’。”
 
  周期性是楼市的重要特征,是一个环形赛道。转型已经迫在眉睫,房地产行业企业只有“加道奔跑”,才能在接下来的赛程中坐稳名次或者弯道超车。讨论“房企多元化布局”的议题已经由“做还是不做”变成了“怎么做”。
 
  无论是以康养、医疗、文旅、本地生活为方向的房地产行业细分领域、还是以应用科技、教育、新工业材料为方向的非房地产专业领域,我们都能看到龙头房企的身影。在百强榜单中,排名在前30位的房地产企业都在进行多元化布局。
 
  转型最重要的一点就是顺势而为,大房企的多元化布局无一不在遵循着这个规律。
 
  顺国家的势。如聚焦战略产业、新兴产业、基础产业、传统产业的升级,国家相关的政策扶持能扫除企业转型道路上的一些障碍。
 
  顺民生的势。从教育、医疗、卫生、物业管理等领域入手,更好的服务社会需求,解决民生痛点。
 
  顺资本的势。行业有朝阳、有夕阳,但资本没有,资本是逐利的,永远都是向着价值洼地流动。朝着价值洼地方向转型,更容易搭上资本的快车。
 
  在房企转型的浪潮之中,许多中小房企却有着“船小好调头”的错觉。在调控密集、拿地困难、融资困难的三座大山前,相当数量的中小房企选择在不同程度上剥离房地产业务,淡出房地产市场,转型到其他行业。
 
资本
 
  如果房地产行业是条河,房企是船,那么“船小好调头”的观点是大概率不成立的。因为房企这条船的燃料是产业、资金、土地、人才,燃料储备不足,调头后也无法继续前进。因此中小房企必须做大规模后再谈转型,虽然做大规模并不是唯一出路,但是走其他的路,同样需要一定的规模为基础。
 
  要转型 先变革
 
  主动变革抢先机
 
  从来没有一个时代像现在这样充满了不确定性,也从来没有一个时代企业内外部环境的变化如此剧烈,转型与变革毫无疑问已成为企业生存与发展的重要课题与必要条件。
 
  无论是在行业内继续深耕,还是走多元化发展道路,企业规模的不断扩大必然会导致管理幅度、复杂度大增,因此想要持续发展,企业在成长过程中必须经历多次变革与突破。
 
  许多人为万科转型养猪“笑出猪叫”,殊不知巨头的每一次转型动作,都是一场蓄谋已久的变革创新。
 
  被誉为“世界第一CEO”的杰克·韦尔奇,在他20年的任期内把通用电器集团带入了辉煌,他同时也是一位变革大家。他把变革视为企业进步的根本动力,视为信条,“在被迫变革之前就进行变革”就是他的经典名言。
 
  据相关研究表明,变革、创新的成功率是偏低的,只有30%的企业的变革能获得成功,但如果是主动变革创新,成功率则可以提升到50%,与被动变革相比,主动变革拥有着更高的成功率 。
 
  很多中小房企都在犯这样一个错误,当企业面临问题,行业面临瓶颈的时候考虑变革创新,其实这已经不是变革创新了,而是危机处理。真正的变革创新一定是在处于被动地位之前主动变革,这种变革才是真正有意义的变革。
 
养猪
 
  这次疫情,也使许多中小房企暴露出了风光背后的一系列弱点、风险、瓶颈,包括战略不清晰、布局不合理、资金使用效率低、团队战斗力弱等问题。
 
  不同企业的反应不同,应对策略也不同,有畏惧不前的收缩者,也有理性的变革者。能否战胜这次的“黑天鹅”以及总会到来的“灰犀牛”,变革这把宝剑是否锋利就显得至关重要了。
 
  变革虽难, 但还是有方法可循的:
 
  1、发现问题,识别瓶颈,营造危机感与紧迫感;
 
  2、确定变革目标,设定成功标尺;
 
  3、建立变革组织、变革的决策机制及激励机制;
 
  4、预判内外部的变革障碍,制定可操作性的变革计划;
 
  5、分步实施变革,评估、激励阶段性变革成果;
 
  6、最高领导介入变革的关键环节,并坚守变革的初心;
 
  7、使变革成果得到应用、沉淀以及标准化。
 
  房地产行业未来十年必定是一个以变革创新为主旋律的十年,没有一家房地产企业可以离开这个趋势。一定要结合房地产行业的总变革趋势的基础,认真去识别企业存在的问题,提前进行变革。

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